In der Case-Study haben die Experten für institutionelle Immobilieninvestments dabei besonderes Augenmerk auf den Einfluss des Pro-Kopf-BIP auf die erzielbaren Mieten in 80 deutschen Städten gelegt. Demnach korrelieren die ökonomische Stärke einer Stadt und das relative Mietniveau in Deutschland relativ linear, aber nicht ohne den einen oder anderen Ausreißer. Während einerseits die Top-BIP-Städte wie Frankfurt am Main, Stuttgart oder München erwartungsgemäß ein hohes Mietpreisniveau haben, überrascht andererseits, dass nicht jeder wirtschaftlich schwache Standort auch signifikant niedrigere Mieten nach sich zieht. Auffällig sind auch Ausreißer in bestimmten Konstellationen, z. B. bei kleineren Städten mit Konzernzentralen, wie dies in Ingolstadt der Fall ist. Enorm hohe BIP-Werte stehen hier relativ gemäßigten Mieten gegenüber. Die Studie zeigt teils erhebliche Unterschiede in der Entwicklung der Relation von BIP pro Kopf zur Miete. So weisen Standorte wie Ingolstadt (+35 %), Dessau-Roßlau (+29 %), Kaiserslautern (+20 %) oder Jena (+15 %) über zehn Jahre zweistellige Wachstumsraten auf. „Aus dem generellen wirtschaftlichen Wachstum sowie den geänderten Relationen zwischen BIP und Mieten können Überhitzungserscheinungen, Rückstände und Potenziale abgeleitet werden. Insbesondere für Städte, die ein Anwachsen der BIP-Miete-Relation aufweisen, kann angenommen werden, dass ein gewisses Aufholpotenzial der Mietpreise vorliegt. Mithin wäre die Schlussfolgerung, dass ebenjene Standorte, in denen der Anstieg der Mietpreise nicht mit dem Wirtschaftswachstum Schritt halten konnte, besonders in den Fokus von Investoren rücken sollten. Eine dynamische Betrachtung von Kennzahlen und tief gehende Analysen von Parametern und Strukturen sind hier jedoch unerlässlich“, so Steffen Metzner. Dies sind Faktoren, die bei der Bewertung der Rendite-Risiko-Profile und der Trends besonders beachtet werden müssen und Investoren interessante Chancen bieten.
Wachstumsraten im Vergleich: Leipzig und Jena performen
So bietet die Analyse der Immobilienmarktperformance mithilfe des BIP besondere Prognose- und Vergleichsmöglichkeiten im Mittel- und Langfristbereich. Denn das beste Rendite-Risiko-Profil weisen nicht zwingend Märkte auf, die besonders groß, bekannt oder intensiv bearbeitet sind, wie dies bei den klassischen Zielmärkten privater und institutioneller Investoren der Fall ist. So zeigen Bayern, Baden-Württemberg und auch Sachsen im Langfristvergleich starke Wachstumsraten auf. Städte wie Leipzig und Jena stehen im Vergleich zu ihrem Bundesland sogar noch besser da – und das obwohl sie bislang nicht zu den Top 50 der Städte mit den höchsten BIP pro Einwohner gehören. So könnten ostdeutsche Städte, darunter z. B. auch Dessau-Roßlau, für Anleger besonders interessante Märkte sein.
Der Researchbericht „Priorisierung von Wohnimmobilienmärkten – Nutzung von Kennzahlen und Zeitreihen im quantitativen Research“ ist ab sofort verfügbar und steht auf der Website der Empira Gruppe unter www.empira.ch zum Download bereit.
